直面挑战破局谋新，房地产数字化转型之路！,爆款产品

摘要： 伴随着城镇化历程的放缓，房地产增量开发的增速下滑，未来10年，房地产行业将处于步入存量化的换挡期。伴随着中国城镇化历程进入中后期，城镇化率逐步放缓，城镇人口增速显著下滑。凭据国家统...

伴随着城镇化历程的放缓，房地产增量开发的增速下滑，未来10年，房地产行业将处于步入存量化的换挡期。伴随着中国城镇化历程进入中后期，城镇化率逐步放缓，城镇人口增速显著下滑。

凭据国家统计局数据，2018年我国城镇化率为59.58%，而城镇人口增速从2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%，2019年天下商品房销售额约16万亿元，增速从2018年的11.9%下滑至6.8%，受新冠疫情对上半年销售的影响，2020年的市场增速预期也不乐观，预计销售额增速将进一步下滑。

图1:城镇化进⼊尾声阶段，增量开发增速放缓

凭据中国指数研究院公布的《2020年中国房地产百强企业研究报告》，2019年房地产百强企业的营业收入均值和净利润均值划分同比增进24.2%和19.5%，泛起“增收不增利”的征象，净利润率均值下滑0.5%。

与此同时，房地产作为满⾜栖身、办公、商业、产业等空间服务需求的载体，⾯临着需求端的全⾯升级。供需关系和⼈⼝结构的转变，是推动需求端升级的两⼤要素。

• 从供需关系来看，住宅和商业地产开发带来了供应端的积累，整体上解决了供应欠缺的问题。此外，居⺠收⼊⽔平提升，需求端逐渐从解决量层⾯的欠缺问题转向追求服务品质的升级。例如以⾃如为代表的⻓租公寓企业。

• 从⼈⼝结构来看，作为“千禧⼀代”的80后、90后⽇益成为购房置业、办公等需求的主⼒⼈群，对房地产服务的需求也一定升级，包罗对康健恬静、平安、智能化等⽅⾯的需求增强；同时，呈现出需求快速迭代、个性化的特征。

  图2:房产需求不断提高

而在未来房地产企业的竞争一定回归到对单客经济的争取，即若何提供加倍贴近消费者需求的产物和服务。这就要求房地产企业能够更好地触达消费者，洞察和明白消费者需求，并提升产物和服务能⼒。然而，不管是开发商照样运营商，在现阶段的营业流程中，整体都缺乏对终端消费者的触点和毗邻，数字化能⼒不⾜，难以快速洞察和应对消费者需求的转变。

⾯对市场增速和利润空间的下滑，以及⾏业变⾰带来的挑战，房地产企业需要寻找新的营业增⻓动⼒，并努力推动营业创新，以实现向精细化运营转型。努力拥抱新手艺，推进数字化转型，是房地产企业重塑增⻓和营业转型的一定选择。

房地产企业若何举行数字化转型？

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一、实现以数据为焦点的运营，并构建数字化运营系统。

通过对实体空间的物理数据、周边数据、⽤户数据等相关数据的全⽅位采集，通过数据赋能于资产运营的全流程，实现降本增效和服务创新。

图3:数据化资产运营系统

一方面可以对接资产基础物理数据、物业设施数据、招商数据、租约数据、⽤户数据等数据，进⾏统⼀的信息化、在线化治理。此外，也可以整合楼宇的装备设施治理系统的数据，包罗能源治理、访客治理、停⻋系统等楼宇⼦系统。

其次，摄像头、智能⻔禁、温湿度传感器、楼宇装备传感器等智能终端，也是数据采集的触点。例如，商业地产的摄像头原本主要⽤于安防监控场景。与计算机视觉手艺连系后，升级为具备客流统计功效的智能摄像头，可以通过⼈脸识别等算法，统计商业地产空间内的客流量、客流热⼒图漫衍、性别和年龄特征漫衍等主要数据。

二、营业向存量资产运营和服务转型

由于增量开发营业的⻓期增⻓空间有限，房地产开发企业需要寻找新的营业增⻓点，⽽存量资产运营代表了未来趋势。从服务客户的⻆度出发，房地产开发企业的营业转型，需要从单⼀的开发和销售向客户全⽣命周期服务升级，提升单客价值。

在之前的营业模式下，房产交易完成之后，客户⽣命周期即基本竣事，后续的家装家居、物业服务、社区服务、资产治理等需求，则由其他的服务商提供。随着开发销售营业增⻓空间的缩减和盈利能⼒的下滑，延⻓客户⽣命周期、提供更多服务成为主要的营业增⻓点。

图4:客户全生命周期治理

这就要求我们需要与客户建⽴更慎密的毗邻，实现对客户全⽣命周期的服务，从⽽实现有用的客户洞察。通过建⽴与客户的数字化触点，沉淀客户数据，并提供数字化的产物和服务体验。

例如，诸葛的客户龙湖地产就把客户洞察和个性化服务作为主要应⽤场景之⼀，通过多个营业系统和多业态的⼤量数据的沉淀，以及数据模子的构建，实现“千⼈千⾯”的个性化服务。

作为国⺠经济⽀柱性产业，⽬前房地产⾏业已经处于增量开发的巅峰阶段，在⾛向存量化的过程中，产业链价值正在发⽣根本性的转变。未来的房地产⾏业将⾛向资产运营和空间服务的时代，企业核⼼能⼒模子产⽣重⼤转变。不同于⾼速狂奔的增量开发时代，在房地产的精细化运营和服务时代，手艺和数据将施展更为主要的价值。