房企中报风云录：有定力者，不惧弱环境,如何加微信群

摘要： 2020年，对房地产市场来说是一次当头棒喝。疫情突袭，给房企们都上了一课，狂飙突进虽然可喜，但走得快的同时，走得稳健更为主要。据广发证券研报显示，住手2020年8月20日，50个重...

2020年，对房地产市场来说是一次当头棒喝。疫情突袭，给房企们都上了一课，狂飙突进虽然可喜，但走得快的同时，走得稳健更为主要。

据广发证券研报显示，住手2020年8月20日，50个重点都市整体成交同比下降11.4%，其中 一线都市、二线都市和三四线都市同比划分下降11.8%、下降13.8%和下降7.7%。只管随着时间推移，房地产市场温度有所回升，但整体弱环境的态势仍未改变。

下半年，仍然面临着疫情防控和经济环境的压力，多重风险的叠加，对任何房企来说都是一次伟大的磨练。市场环境盈利喷发的时期，房企都在比拼规模，比拼谁能更强，而现在，告辞市场盈利已是共识，降速、维稳正成为行业主流思绪。

在差别于以往的环境中，有质量的增进更能体现强者的姿态。

今年上半年，龙湖是头部企业为数不多实现收入、利润双双正增进的房企。半年报显示，其录得条约销售1111.0亿，同比增进5.2%，排在克而瑞销售榜单中的第8位；实现营业额511.4亿元，同比增进32.6%；毛利同比增进25.2%至157.5亿元；焦点净利润52.7亿元，同比增进12.1%。

即便收入、利润双双增进，龙湖仍然在强调，自己的生长之路必须兼具发展与稳健。

在当下的特殊时期，这一思绪有着怪异的价值。

房地产需求释放的利好

危急，既是危险，也是时机。

在履历了年头的低迷之后，随着3月以来天下逐渐进入复工复产，房地产企业们也在努力想方设法恢复元气。

凭据统计局公布的2020 年1-7月天下房地产开发投资和销售情形，前7 月商品住宅销售金额达7.3万亿元，同比增加0.4%。其中，7月单月销售面积和销售金额划分同比上升9.5%和16.6%，均延续3个月正增进。

到了8月中上旬，房地产需求释放的势头仍未住手。50个重点都市成交面积同比上涨15.2%，增速较7月扩大10个百分点，其中三大经济圈样本都市显示突出，同比上涨28.6%。

整体市场步入逐渐恢复的阶段，房地产企业们的业绩也同步向好。

随着中报季的来临，房企接连公布自家2020年半年业绩讲述。其中，碧桂园、融创、华润等房企业绩均恢复增进，更透露出一个主要信息：稳健生长的房企，业绩颠簸更小。

以海内的房地产企业中追求稳健生长的龙湖团体来说，自2009年上市至今已有十余年，十年间，其多项谋划指标录得十年十余倍的成就，逐步发展为稳健长跑选手。

稳健长跑的效果则体现于，在弱环境下仍然能够稳步向上。

2020年半年报显示，龙湖在2020年上半年实现条约销售1111.0亿，同比增进5.2%，在弱环境下仍稳居行业前十。

中银国际研报显示，龙湖6月份单月条约签约额同比增进34.3％，是偕行中排名靠前。

营业额方面，今年上半年录得511.4亿元，同比增进32.6%；其中物业生长营业营业额为452.5亿元，同比增进32.4%，交付物业总建筑面积338.3万平方米。

盈利能力也实现稳步提升，焦点溢利同比持续增进。其中，归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之焦点净利润52.7亿元，同比增进12.1%。毛利同比增进25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。

此外，住手2020年上半年，龙湖已售出但未结算的条约销售额为3021亿元，为未来的焦点利润埋下伏笔。

作为一家以稳健气概著称的房地产商，市场上向来对其都有很大的研究兴趣。天风证券就曾专门研究过龙湖的十年长跑之路，将其战略选择总结归纳综合为亮点：定力、深耕。

定力显示于在差别阶段下公司所作出的选择均为地产强相关营业(四大主航道);深耕则在于其长年坚持“区域聚焦”的稳定原则。

拿地不在多，而在质

今年1季度，疫情严重，土地市场刮着一场冷清之风。

凭据中指研究院数据，2020年1-3月，天下300个都市共成交土地4353宗，同比削减18%；成交面积17151万平方米，同比削减23%。其中，住宅类用地1203宗，同比削减13%；成交面积6000万平方米，同比削减25%。

2020年1-3月，天下300个都市土地出让金总额为7707亿元，同比削减10%。

巴菲特有句投资名言：在别人贪心时我恐惧，在别人恐惧时我贪心。放在拿地计谋上同样云云，房企必须要恪守投资逻辑与纪律，制止应对，耐心守候机遇。

今年上半年，不少房企不约而同选择了“少而精”的拿地计谋。融创上半年只择优弥补了少量土地，同比大幅下降64%。

龙湖同样选择在土地市场溢价岑岭尚未来暂且，瞄准优质项目抓紧补仓。1-6月，龙湖共计新增53幅新地，新拓3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米。

拿地结构，是体现房企差别气概的主要方面。例如，碧桂园偏心三四线，在广漠的天地里自由飞翔，部门中小房企则偏好自己善于的区域。

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2016年至今，龙湖的土地结构就已形成深耕环渤海区域、西部区域、华南区域、华中区域及长三角区域五大区域，并适度下沉到环都市圈卫星城的款式。

住手今年7月尾，龙湖结构于天下范围内的61座都市，是2019年的TOP10房企中结构都市数目最少的企业之一。

这与其区域聚焦的深耕气概一脉相承，结构不在广而在精——其土地储备主要漫衍在在一二线及环都市圈卫星城，价值潜力更大。

在努力稳健的前提下，龙湖对于拿地节奏以及成本的平衡术起到了很大作用，今年一月到六月其拿地的平均权益收购成本为每平方米6425元。

总体来看，现在，龙湖约90%的货量值集中在高能级区域，且成本合理，为后续增进奠基基础。

4.5%的融资术 

房企的溃败，往往不是由于走得太慢，而是由于面临高速生长的可能，失去了沉稳看待的定力，房企的高欠债狂奔就曾被频频诟病。

近期，业内又一直盛传监管部门拟出台“345新规”，将设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产欠债率大于70%；红线二，净欠债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。

不少房企在最近的业绩讲述会上都不约而同地示意，将更严格地治理欠债。

融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在股东会上回应，降欠债是融创生长到今天这个阶段必须要做的，到今年半年度、到年底都市是下降的趋势。

碧桂园首席财政官及副总裁伍碧君也在业绩会上示意，碧桂园会将各项债务指标治理得加倍相符预期。

龙湖也不破例。在今年上半年择优补仓的同时，龙湖团体首席执行官邵明晓也示意，龙湖会遵守净欠债率50%—60%的底线，以此来倒算龙湖今年的拿地金额，坚决不拿高价地。

财报显示，今年上半年，龙湖净欠债率继续下降至51.4%，在手现金784亿元，现金短债比为4.55倍，相较于偕行普遍2倍左右的现金短债比，龙湖的抗风险能力更胜一筹。

得益于此，龙湖在融资方面更具优势。数据显示，平均借贷成本为4.5%，平均贷款年限6.45年。

这种制止与郑重的思绪下，龙湖的资源能力也被深入铸造。近几年来，融资环境日益趋紧，行业中不乏以两位数高成本举行融资的房企，而龙湖已经延续四年将融资成本维持在4.5%左右，这一水平与央企中海、华润处于统一品级。

龙湖的稳健措施，也让其对自身融资节奏很有自信。龙湖董事长吴亚军示意，疫情磨练现金流，然则现金流不是危难时才要思量，而是要天晴补屋顶，龙湖在去年下半年就最先注重现金流，1月份已基本完成了整年的融资，下半年融不融资无所谓。

多元化的万能选手

近几年来，房地产大环境的讨论不绝于耳，从拐点论，到白银时代，再到10年后迎来天花板，对于房地产远景的展望有着种种版本。但无论谁提出何种版本，最终都市绕回到一个问题，若是地产行业真的走弱，房地产企业又该若何继续生长？

现在，包罗碧桂园、万科、华润在内的众多房企都在多元化。碧桂园提出地产、农业和机器人将成为未来三大重点生长方向，华润现在除了住宅营业，也在产业地产、文体、教育等方面，推进横向多元化营业延伸。融创则在地产之外，寻到了物业服务、文旅营业的新领域。

综合来看，有的在其他行业多元化，有的围绕地产主业，举行紧密联系的结构，龙湖就是后者的典型代表。

2018年，龙湖提出C1到C4，对应地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道营业。

可以看出，几大主航道营业均与地产主业相关。

住手2020年6月30日，龙湖团体已开业的阛阓建筑面积为387万平方米，整体出租率94.7%。只管上半年受疫情影响较大，龙湖商业仍然实现了26.7亿元的租金收入，整年有望达60亿元。

在距离地产开发极近的物业服务营业上，龙湖智慧服务作为旗下的物业品牌，在上半年取得了24.9亿元(合并抵消后)的收入，现在已基本完成一、二线焦点都市及三、四线潜力都市的结构。

疫情影响下，多头并进的态势也未曾改变。商业地产之外，龙湖也在租赁住房赛道重点投入，而这一领域现在已经有了不少对手。

万科旗下有泊寓，保利旗下有“UOKO 公寓”，绿城则以“优客”入局租赁住房营业，碧桂园总裁莫斌还曾示意，未来碧桂园要打造“长租都市”。凭据克而瑞数据显示，早在2018年，TOP30的房企当中，已经有三分之一通过差别方式涉足到长租公寓领域。

龙湖旗下，则以“冠寓”入局。但在业绩会上，邵明晓也坦言，租赁住房项目对公司综合能力的挑战是非常大。

只管云云，他仍然看好这一营业，由于这项营业覆盖了21-35岁的群体，拥有重大的用户群。

住手2020年6月尾累计开业房间数目达7.9万间，开业跨越六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。据邵明晓透露，今年冠寓有望在净利层面最先盈利，有信心完成“10万间开业、20亿收入”的目的。

信心或许来自于龙湖刻在基因里的制止与郑重。

就像此前的龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军所说，“下一步要进一步坚持自律，做好稳健生长的准备。”

弱环境下，仍能稳步向前，才是真的强者。