越调控越涨，首尔房价是个圈套，意在搞垮文在寅？,2020小投资网赚项目

无名渔夫 2020-09-03 3897

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摘要： 凭据最新新闻，停止2020年7月尾，首尔的公寓平均售价首次突破了10亿韩元（合575万软妹币）的主要心理关口，特别是炙手可热的江南，平均售价已经突破了20亿韩元（1150万软妹币）...

凭据最新新闻，停止2020年7月尾，首尔的公寓平均售价首次突破了10亿韩元（合575万软妹币）的主要心理关口，特别是炙手可热的江南，平均售价已经突破了20亿韩元（1150万软妹币），40年间增值83.5倍，远超其它物价的上涨。

根据现在一个家庭的平均月收入536万韩元（￥30820）来算，要不吃不喝16年才气买的起一套首尔的公寓，这让许多人感觉到绝望。

民间的怨气已经演化为对文在寅政府的攻击，最近更是最先针对政府中拥有多套房产的官员，导致文在寅不得不接连撤换核心成员，暂时压制下民间的否决声音。

受此影响，文在寅才刚享受了几天71%的高支持率，马上就跌落神坛，最新的支持率已经跌破40%，一个经济问题眼看就要成为一场要他命的政治危急。

这一切是怎么发生的呢？在查阅了大量的数据和资料后，我发现了一些差别寻常的信号，文在寅似乎陷入了一个被人设计好的圈套，在打一场不能能赢得的战争！

固然，这只是我的一个推测，但你们知道的，我不会做没有凭据的推测，看完后你自己做判断。

首先，为什么房价越调控越涨呢？

这个原理说破了着实很简朴，就是人们的预期（房价会涨）加上大量廉价的钱。

我们可以试想一下这么一个场景：在一座山上坐落着一家央行，在山下有大大小小许多池子，对照典型的好比房地产市场，股市等等，当央行放水的时刻，水就奔流而下，哪边池子接的水多，涨价也就越凶。

中韩人民情形有点类似，都喜欢买屋子，不太喜欢炒股，也就是说往房地产的渠道对照宽，而且对照通畅，而去股市的渠道就对照细，中心另有堵塞的地方，其它的投资途径不多，跟房地产比起来只能算是小水坑。

韩国的股市总也不涨，直到最近央行放水才启动

现在突然蹦出来一小我私家，说不许往房地产的池子里蓄水了，可是山上央行还在一直的放水，于是他决议堵池子，可是不管他怎么堵，这些水都能找到裂缝流进来，而且由于池子太大了，他堵了这边，那里又漏了，真是左支右绌。

以上只是一个简朴的比喻，但也许说明晰文在寅面临的逆境。

事情至少得追溯到前任总统，2014年7月，为了提振低迷的房地产市场，朴槿惠推出了一系列组合大招，包罗降低1个点的房产购置税（从2-4%到1-3%），以及放松对抵押贷款的要求。

在这一块，韩国政府最常用的两个手段，一个是LTV（Loan To Value），贷款占房产总价的比例，另一个就是DTI（Debt To Income），月还款占收入的比重，调整后，在大首尔都市圈，贷款可以到7成，还款额可以到月收入的6成。

这些措施激活了民间的投契气氛，那时韩国盛行子弹贷，这是一种3年内的短期贷款，贷款人只要还利息，本金等限期竣事时一次性清偿。

对于借款人来说，子弹贷的利益就是杠杆异常高，只需要支出一点微薄的利息，然后等三年卖出房产赢利，或者是做再贷款，也就是根据房产最新估值做一个新的贷款条约，若是楼价上涨，就能贷出更多的钱，简直是一本万利的生意。

据统计，那时子弹贷能占到所有小我私家贷款的80%以上。

而另外一种在朴槿惠时代流行起来的投资方式叫“缺口投资”，这和韩国一种独占的历久租约条约（Jeonse）有关，一样平常是2年，租客一次性缴纳巨额的押金，金额为房产价值的50%到80%，这押金和房价的差距就称为缺口。

到租约竣事时，房东全款退回押金，相当于租客给房东提供了一笔2年的无息贷款，利益就是不用交房租。

投契客从中发现了绝佳的机遇，甚至可以不花一分钱就把屋子买下来。

我们用一个例子来说明，假设某房产价值100万美元，租客以Jeonse方式承租下来，一次性交了80万美元押金，投契客就会找房东谈，若是房东愿意卖房，投契客只要出20万美元就能买下屋子，租约到期时投契客要送还租客80万押金，这相当于首付只有2成，外加一笔80万的2年无息贷款，比从银行贷款划算多了。

就算这首付的20万，也可以通过贷款获得（有专门的产物），利率并不高，这样就真正做到空手套白狼。

这些乱象助推了本就处于高位的家庭欠债，成为埋藏在金融圈的一颗炸弹，没有爆炸的原因是房价另有上涨空间，这是整个游戏得以维系下去的要害。

不外出来混的，早晚要还，搞不好就整出个韩国版的次贷危急。可是为了经济，朴槿惠顾不了那么多了，要还就让下任来还吧！

民间已经饥渴难耐，下面就差放水了，而朴槿惠手上有张王牌：韩国央行！

凭据2013年加州大学对89家央行独立性的观察，韩国央行排名65位，基本没有独立性可言。

实际上，韩国总统不仅可以任命央行总裁和钱币政策委员会的董事，连国会都无权否决，而且也可以直接干预央行的钱币政策。

2014年头，朴槿惠提名李柱烈担任央行总裁，可以说，李柱烈就是朴槿惠的人，对她言听计从。

8月，韩国央行正式拉开了放水的闸门，在短短两个月时间内延续降息两次，而且大幅提高了基础钱币的投放。

基础钱币经由银行系统的放贷之后会发生数倍于自身的广义钱币，也就是常说的M2，M2除以基础钱币的值就叫做钱币乘数，它直接反映了钱币创作的效率。

在中国，这个值在6左右，也就是央行每印出一块钱，广义钱币就会增添6块钱。而在韩国，最新的钱币乘数是15。

央行可以通过调治存款准备金率来控制钱币乘数，理论上限就是准备金率的倒数。

而韩国历久执行超低的准备金率，这是央行官网上宣布的最新值，可以想象，朴槿惠时代的准备金率应该和这个相差无几。

低息+低准备金率+超发钱币，这相当于给病态的经济强行插管打鸡血，一时做一时爽，哪管死后洪水滔天。

朴槿惠在韩国家庭欠债累累的靠山下，继续选择了加杠杆的梭哈之旅，效果显著，之后，韩国家庭债务加速飙升，同比增速历久处于两位数。

到17年底，韩国的家庭欠债规模到达1450万亿韩元（￥8.34万亿），快要是可支配收入的2倍，在全世界压倒一切，在亚洲排第二没人敢说第一。

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更令人震惊的是，昔时M2才2528万亿（￥14.536万亿），也就是说，57%的钱都是韩国家庭凭实力借出来的，而其中又有50%-70%是住房按揭贷款。

这样稍微换算一下，就知道按揭占到广义钱币的3到4成，若是再算上房地产商和上下游行业，说韩国一半以上的钱在楼市一点也不夸张！

就这样，朴槿惠把韩国经济和房地产彻底绑死，然后推到悬崖边，文在寅继续的就是这么一个局势，稀罕的是，他已经在悬崖边倘佯三年了，能不掉下来已经算是个事业。

着实我对照迷的一件事是文在寅继任这三年多以来，一直没有对央行做出大动作，甚至机遇送上门都不要。

2018年头，李柱烈第一任期竣事，他可是朴槿惠的人，可文在寅不知哪根筋搭错了，照样基本没有意识到问题的症结所在，他不仅没有换上自己的心腹，还继续提名李柱烈，使得他成为40多年来首位连任的总裁。

效果超级宽松的钱币政策得以维持，而且受本次疫情影响，央行顺势把利率降到地板上，又最先玩命印钱。

虽然这是全球央行的尺度动作，然则韩国的情形很特殊，李柱烈不应该不清楚这对楼市的影响，在水量加大的情形下，7月份首尔公寓涨幅又破了历史记录。

这相当于把文在寅放到火上烤。

我一样平常不愿意信赖阴谋论，但现在却不能不往这方面想，文在寅一直被人诟病不懂经济，那么他完全有可能被李柱烈牵着鼻子走，为的就是让他顶在前面背锅。

固然，我并没找到实锤的证据，列位小伙伴可以选择性的吸收。

下面我们简朴回首下文在寅在没有央行支持的情形下对楼市投契提议的史诗级的冲锋。

文在寅的思绪是，把都会划分为三种区域，过热，投契和调整区，然后以最凶猛的政策压制过热区，袭击投契区，然则起劲三年下来，过热和投契区却越打越多。

2017年8月，他将首尔所有25个区都列为过热区，实行最严酷羁系。

包罗对拥有两套以上房产的业主征收分外的转移所得税。新增贷款LTV和DTI只能到40%，也就是贷款只能4成，还款不能超过收入的4成。而且，一个家庭只能贷款一次。

这轮史上最严肃调控效果立竿见影，房价被暂时停止住了，但首尔却是个破例，在停歇了几个月后又最先上涨。

17年11月，推出五年“住房福利路线图”，设计以远低于市场价的价钱向无家可归的年轻人、新婚夫妇和低收入工薪家庭提供100万套出租房。
18年9月，大幅提高6亿韩元（50.7万美元）以上房产的房产税。
19年11月，对首尔部门过热区域的公寓设置价钱上限。
20年1月，克制首尔9亿韩元（76万美元）以上房产的抵押贷款。
20年6月，划定任何在过热或投契区通过贷款购置公寓的小我私家，都必须在6个月内迁入该地址。而不管房产价值若何，购房者都要向政府讲述资金来源。另外，通过缺口投资贷款买入房产的，必须马上清偿贷款。