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最近长租公寓行业又又又又最先作妖了。
8月27日友客,8月29日巢客,然后立马就是岚越,这个行业在给年轻人添堵这件事情上从来没有让人失望过,简直就和开了马达一样给劲,社会毒打的车轮子直接在人脸上压已往。
许多年轻人给这些公寓交房租,都是押一付三打底的,一不小心就被资源白嫖了,另有更惨的直接背了租金贷,公寓跑了之后,房东要收房,年轻人还要继续还贷,年纪轻轻就提前感受到了他们原本不应有的还房贷的真实体验。
这种既挨打又不给利益的事情,虚伪的太真实了。
许多同伙在后台问我为什么这些公寓会出问题?实在很简朴。
资金池人人都知道吧?庞氏圈套都知道吧?借新还旧都知道吧?
一样的原理。
你用非法集资的方法来明了这个行业,就懂了。
长租公寓这个行业当前在海内说穿了是一个庞氏资金盘的生意,人人不是在好好当二房东赚差价,而是玩儿非法集资钱打滚的路子,这不出问题才有鬼了。
人人玩儿的就是一个跑得快跑的久的游戏,看谁的资金盘先崩。
跑出来的多活几年,跑不出来的原地升天。
怎么明了这个资金盘游戏?
很简朴,就是数学题,我给人人简朴科普一下。
如果一家公司A,要搞这个长租公寓,左边是收租客的钱,右边是给房东的钱。
若何让自己资金最大化?
应该是尽可能从租客手中一次性收取更多的钱,然后尽可能把钱晚给房东,这样就有了资金流,形成池子。
这个资金流本质上是一种限期错配,通过调整模式,拿到一笔短期的无息的贷款,不管是用于投资获益,照样扩大规模,照样跑路经费,都挺好。
以是你看,为什么从租客收钱是押一付三甚至押一付六,为什么给房东却是一月一结(等同于付一)。
这中心一来一回,就相当于赚了至少3个月的无息贷款(把押金也算上),这难道不香么?
更何况另有许多给年轻人放租金贷的,即是直接把房租一次性兑现(贷款机构给与长租公寓公司是一笔结清的),即是押1付12甚至押1付24,资金流嗷嗷的爽。
就这还没完,年轻人租房付租金这件事情,自己就是很好的金融资产。
正常人一样平常不太会欠房租,而且另有押金作为兜底,以是风险对照低,年轻人是一代比一代要脸的,细腻穷的本质就是要脸,消费主义的本质也是要脸。
要脸的,会付租金的年轻人,这不就是现成的低风险债权么?
那么问题来了,这么优质的资产,不搞个资产证券化照样人么?
有不少长租公寓公司,直接把自己手里的租约债权,直接打包做了ABS,在资源市场召募资金,光18年就有600多亿,这即是是进一步获得了现金。
而且租赁类ABS也是受到政策激励的,这个不犯罪。
人人自己用住房租赁+ABS作为关键词去查相关新闻,多了去了。
可以收租金,可以左手右手倒时差,可以租金贷回笼现金,可以资源市场ABS,总体算下来,小小的租房,可以杠杆出许多倍的现金。
这那里是租房?这简直是现金流印钞机。
对于企业而言,有什么能比这个更主要?
由于这套操作过于香,许多房地产公司都最先玩儿这一套,人人是不是发现许多地产公司推出了种种自有的长租公寓品牌?
你们以为是赚你的租金么?
不,他们是要用你们租屋子付钱这件事情,去资源市场获取更多的现金,然后去拿更多的地,赚更多的钱。
你租房积攒首付期待未来的时刻,你支付的房租正在让地产商通过杠杆赚到更多的钱,给你自己买房增添更多的难度。
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我自己弄自己。
虽然很憎恶,但事情就是这么个事情,许多时刻话说的太明了确实对照伤人。
以是反过来,当人人都看到这件事情的利益的时刻,就最先一窝蜂的涌进来了。
资金流,资金流,资金流,只要有资金流,什么都不主要。
为什么许多考研机构主打考不上退款?目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。
为什么许多电商不赚钱也要促销?由于他们左手从消费者手里收了钱,右手和供应商结算都是按月结的,目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。
当资金流转动起来的时刻,其中永远有一部分现金是短期溢出历久兑付的,这笔钱虽然不是你的钱,但你怎么用,都可以。
你说是你的钱,也可以。
这么迷人的模式,不干照样人么?
当人人一拥而上的时刻,问题就来了。
你要搞资金杠杆,最最少要有标的物对不对?你最少得先有屋子能对外租,然后才气搞这一套。
地产商主打的长租公寓都是自有资产,不存在这个问题。
而其他草根们都得从房东手里收房。
这时刻,就产生了竞争。
房东也很精明,谁给我钱多,我租给谁,人人都来找我,我就坐地起价。
以是这个行业从来没有规模效应,由于每一套房,你都要和差别的房东谈,还要和其他竞争对手来竞争。
规模和成本泛起了罕有的无关的征象。
而在另一头,当你囤积了屋子之后,得有人租你的屋子你才气跑起来,租客可不会管你多少钱收来的屋子,只要租金高,那就不租了,这年头租房早就不是卖方市场了,更别提每个小区都有一些坚忍不拔的个体户二房东在拉低价钱。
以是在租客端要降价。
这就形成了实质性的倒挂。
由于在收房端和租房端,都面临着竞争以及用户(收房端房东,租房端租客)的比价,为了能够形成一个有用的【资金标的物】,高价收来的房,只能低价租出去。
我不是给你开顽笑,真的是赔钱也要做。
这中心亏的差价,就当是资金流的利息了。
据钱江晚报,房东范先生说,“我是今年1月把屋子租给友客的,是香槟之约的一套旅店式公寓,租金2400元/月。友客失事之后,租客自动找上了我,这时刻我才知道友客是以1800元/月租掉的。”
这样的差价,在友客的营业中并不算大。有房东说:“我的屋子在奥体都市山,这是一个旅店式公寓楼盘,租给友客的价钱是5500元/月。厥后我才得知,友客租出去的价钱竟然只有3800元/月,吓死人了!“
已往是无息资金流,现在是有利息的资金流,咬咬牙,日子照样过得下去的。
但这时刻,会泛起2个问题。
首先是无息资金的时刻,就是存在银行,都是白赚的钱。
而当资金泛起利息,而且不低的时刻(别忘了发ABS也要给投资者利息的),投资收益也要求更高,而更高的收益,一定带来更高的风险,许多公司的投资能力并不是那么出众。
很容易一不小心就造成亏空。
或者说,如果有能力把收益做到完全cover掉这些成本,那还开个屁公司,自己靠投资理财就够了。
亏空还好,只要资金流不停,东墙西墙的游戏也还过得下去。
但这时刻第二个问题来了,这种资金盘模式,最怕的是租客大面积退租,租客不租了,则游戏一定玩不下去。
由于水池的源头活水没有了,但房东的租金不能不给,只要不给,房东强行收房,竹篮打水一场空。
而今年的疫情,恰恰好给了后者机遇,许多时刻资金盘的崩塌,只需要一个小小的黑天鹅。
地产商自有物业不慌,而这些二道贩子,则大裤衩都没了。
而这时刻跑路,就成了他们最后的挣扎。
以是归根究底,投契一时爽,跑路火葬场。
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