摘要：
每个地产投资者，都听过李嘉诚的经典名言：“决议房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照样地段。”然而他没有明说的是，在地段的基础上，时间才是财富增值的真正神器。地产商若何行... 
每个地产投资者，都听过李嘉诚的经典名言：
“决议房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照样地段。”
然而他没有明说的是，在地段的基础上，时间才是财富增值的真正神器。
地产商若何行使时间？在他这里，直接翻译即是——捂盘、捂盘、捂盘。
这些天，李嘉诚成都项目捂盘的事，在社会上炸开了锅。
不外，锅可不止成都这一个。李嘉诚囤地不开发的行为，在内地早已遍地开花。包罗北京、上海、广州、重庆、惠州、东莞、中山等。凭据金角财经不完全统计，李嘉诚的长实团体及和记黄埔在内地开发的项目，极具代表性的十多个楼盘，开发时间全都跨越10年。
其中，囤地捂盘最长的广州黄埔御湖名邸，25年已往了，项目还没开发销售完。
囤地等升值，似乎是李嘉诚在内地近30年来承袭的谋划理念。
捂盘多了，也是可以成超人的。
李嘉诚被拉黑
李嘉诚应该早就想到，自己有一天会被成都拉黑。
9月23日，成都高新区财政金融局宣布了一则关于和记黄埔地产成都公司的函，称因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘行为，严重影响区域房地产市场平稳生长，经研究，克制高新区金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款、克制高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司举行重大资产重组提供辅助。
翻译一下就是：你，李嘉诚，买了我的地，又不开发，扰乱我的市场，我生气了。现在，我要拉黑你，不借你钱、不给你融资，让你在这里断粮。
李嘉诚固然是不怕的。由于他在成都高新区的项目，在这之前就已经卖掉了。
7月23日，长实团体将旗下持有的南城都汇项目打包出售给禹州团体，买卖总额为10.12亿美元，折合人民币约71亿元。
光是这一个项目，长实就可获得38.11亿港元的收益，这笔收入相当于查长实团体去年焦点利润约13%。
卖一个项目孝敬整年13%的利润，钱来得容不容易？
异常容易。这简直是空手套白狼的典型。
这块地是李嘉诚在2004年花了21.35亿拿的，首富一脱手，直接把这块地作育成了那时的地王。这块地就是现在的南城都汇项目。
当初买地的时刻，内地房价还没腾飞，李嘉诚的拿地价只有1030元/平方米。只管那时算高价，但16年已往，当地房价早已飞涨。
现在成都楼面价已经拉高至2万时代，南城都汇所在的高新区新川板块楼面价已经高达20700元/平方米。涨幅靠近20倍，平均每年的涨幅就差不多靠近125%。现在另有哪家房企能做到这样的资产增值率？
2004年至今，南城都汇龟速销售6期，已售出16503套屋子，总价约180亿。剩余7、8两期6750套屋子，一直未对外销售，已是准现房状态，现在一次性出售赢利38亿。
21.35亿，16年时间翻了232%，变成了71亿，利润另有38亿。
什么叫价值投资？这才是价值投资，巴菲特来了也只能心悦诚服。难怪都说地产暴利。
可在商言商，开发商卖一个项目自己很正常，可以买固然也就可以卖，成都高新区为何云云生气？
问题的要害不是李嘉诚卖了一个项目，而是在经过了16年的开发之后，这块地现在还没开发完。而李嘉诚，则拍拍屁股走人了。
当初成都把地卖给你，可不是为了让你转手赚差价的啊——这，才是成都生气真实缘故原由。
但首富想必也是不会在乎的。
2004年，已经76岁的李嘉诚，才刚当了4年首富。这年6月，他去汕头大学给毕业生们做演讲，看着台下年轻的面貌，他问他们：当你们梦想伟大乐成的时刻，你有没有耐劳的准备？
不知道台下的毕业生心中作何感想。现在看来，首富的赚钱之路，早就不需要耐劳的准备了。
只需要两个步骤：买一块地，十几年后再卖掉。
把这个财富密码无限复制，就可以成就一个前无古人的华人首富。
是的，捂地捂盘的行为，并不只是成都这一个盘，而是在海内其他城市遍地开花。
怪异的生财之道
李嘉诚登顶华人首富的路，就是这样铺出来的。
专业一点说，李嘉诚的财富密码，叫做“捂地”，就是开发商拿着手里的地块不卖，就等着地价一个劲的上涨，价钱高了之后，卖脱手里的地块。
这种路数，李嘉诚早就在香港屡试不爽，来到内地之后，更是如鱼得水。
只管开发商捂地的行为一直以来都被羁系部门所袭击。
国务院关于促进节约集约用地的通知中就有划定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新放置使用；不符合法定收回条件的，也应接纳改变用途、等价置换、放置暂且使用、纳入政府贮备等途径实时处置、充分行使。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
2010年，国土资源部宣布的《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》中提到，严酷执行每宗地开发建设时间原则上不跨越三年的划定。严酷条约治理，防止发生新的闲置土地，提防开发企业“圈占”土地。
2012年国土资源部出台《闲置土地处置设施》划定：“未动工开发满一年的，根据土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”
可以看出，国家对于开发商捂盘、捂地的行为袭击实属严肃，然则，云云严酷羁系之下，李嘉诚家族旗下企业，仍然能够“慢周转”，通过土地升值而不是卖屋子来赚取财富，缘故原由何在？
隐秘就在于，李嘉诚旗下的公司并不是没有开发。
只要开发了一点，剩下的逐步动，政府部门就没有理由收回土地。你拿他没设施。
而李嘉诚，也就有了足够的时间守候土地升值后，转手卖掉。
从2013年至今，七年时间里李嘉诚频仍出售内地的地产项目。卖掉的地从北京到上海，再到广州，从大连到南京，再到重庆、成都……
2015年，瞭望智库揭晓一篇文章《别让李嘉诚跑了》，其靠山就是李嘉诚旗下企业在内地大肆抛售，传言称其要从内地撤资。
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现在看来，人人可能误会了李超人。人家未必想要马上撤资，只是作为一个田主，在经过了漫长的守候之后，终于到了收获的季节。
但他的收获不是像其余房企。其他房企像是农民，对他们来说，屋子就像是土地上长出的麦子，他们卖的是长出来的这些麦子。李嘉诚就不一样了，他把土地自己，看成麦子。
好比长实进入广州之后的第一个高端商住项目，也是2013年以来卖掉的第一个项目，广州西城都荟。
这块地的拿地时间是1994年，那时，历史的车轮驶到了攻坚要害路口，这一年，中国住房制度改革进入新阶段，屋子变成了真正意义上的商品。这一年，“恒大”这个名字还没泛起，许家印刚刚从深圳来到广州，自己下海干起了房地产。
这个外行人还在房地产的大门外试探的时刻，李嘉诚功成名就，已是广州当地政府的座上宾。
西城都荟项目位于广州黄沙，自从1994年被和记黄埔拿下之后，弃捐了近11年之久，直到2005年11月，才最先动工建设逸翠湾项目。
若是这块地在许家印手中，他绝对不会让它白白风吹日晒这么多年。
但首富的眼光还不是这些厥后者能比的。
把一块地开发到天荒地老
一般来说，一个新的区域往往是无人消费、也没有响应配套的，第一个拿地和开发的企业，不仅需要做的前期工作异常之多，即便开发了，往往也卖不上高价。
但最后一个开发的企业，则可以采众家之所长，随便跨越前面的所有项目。
李嘉诚则更绝，他常常是第一个拿地、最后一个开发。
和记黄埔拿地时，广州地铁一号线还在计划之中，一切计划都只存在于纸上，贸然开发，万一政策更改，开发商或许就会面临损失。1999年6月，广州地铁一号线正式开通运营。又过了6年，李嘉诚才最先着手开发。
等到2008年逸翠湾项目入市销售，价钱已经高达12000元/㎡。
对于那时的广州而言，这个价钱已经不廉价了。可见，李嘉诚才是真正的和时间做同伙
时间，才是李嘉诚财富增值的利器。
住宅项目开发完了之后，作为商业配套的西城都荟则希望缓慢，直到2012年底才开业。然而，开业第二年和记黄埔就将其以5.78亿元的价钱转让给基汇资源及摩根士丹利房地产基金，从而顺遂脱身。
从那之后，李嘉诚开启了内地卖卖卖的旅途。
而2020年以来，长实以及和记黄埔旗下项目，已有多处传出即将出售的听说。
早前，还曾传出长实试图出售其在北京和上海的两处项目。分别是北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目。
逸翠园项目是和记黄埔2001年拿的地，整体用度约7亿元，项目一期已经在2005年开盘，到现在为止售罄，然则15年已往了，二期项目仍然遥遥无期。
然而，这个项目的房价已经由最初拿地时的折合楼面价约1750元/平方米，涨到现在的约84085元/平方米。涨了47倍！
上海普陀项目也是云云。2006年底，长实以底价22亿元竞得，那时平均楼面价仅3055元/平方米，现在，该项目扔未作出售，该项目的估值已经靠近200亿。升值8倍！
这两个项目打包一共500亿。可以想见，若是这两个项目一旦出售，李嘉诚的钱包又要更鼓一点。
这7年来，李嘉诚从内地和香港套现跨越2500亿元。若是京沪这两处物业被卖掉，这个数字也许就得上升到3000亿。
这几块地，无一例外，全都是拿地时间异常早，持有时间异常长，与此同时，房价涨幅异常高。
祖师爷照样祖师爷，站着就把钱挣了，基本不需要费尽心思地搞开发，搞得自己一脸灰。
被李嘉诚拿到手的地，往往就会一朝飞升，拥有了长长久久的寿命，可以自由自在地晒太阳。
只要给李嘉诚足够的时间，理论上来说，他有可能把一块地开发到天荒地老。
剩余50块地，至少还能卖10年
这几年，李嘉诚总是被嫌疑要从内地撤资，而长实和和记黄埔又从不认可。
今年在传出将要出售内地物业的新闻后，李嘉诚家族又出来辟谣，说自己在内地另有50多个项目，不会撤资。
金角财经查询发现，在长实官网上，其宣布了现在的地产项目状态。
在经过了7年来的卖卖卖之后，长实团体在内地现在简直另有约50个地产项目。不仅云云，2020年，他们另有10个物业将要完成建设。
好比，位于广州黄埔区的御湖名邸，第3期；位于上海的高逸尚城，第2期标段3、第3期标段2及第4期标段2，另有重庆南岸区杨家山片区的御峰14号地块（第十四栋）……
这些漫衍在广州、上海、重庆、惠州、东莞、中山的地产项目，险些全部都标明晰，完成的只是其中的某一期，甚至是某一栋。
换句话说，这些项目，距离正式建设完成，另有着很长的距离。
御湖名邸就是这样的一个“长寿”项目。
1995年，李嘉诚继在广州黄沙拿地之后，又在黄埔区拿下了一块地，厥后开发了御湖名邸。
然而，25年时间已往了，这个项目现在还没开发完。其中有些物业是今年才拿到预售证的。
在广州增城，李嘉诚家族还于2005年12月拿下一块地，用以开发逸翠庄园项目。花了15年时间去建设，部门物业是2019年9月方完工，到2020年才领取预售证。
李嘉诚不急。和成都的南城都汇项目一样，李嘉诚在这里赚的钱，并不完全是屋子，更主要的，照样土地增值
而且，长实以及和记黄埔的现金流相比内地企业要加倍丰裕。内地房地产企业的开发模式，大多是通过地块抵押获得贷款，用贷款缴纳土地出让金，然后迅速开发、出售以回笼资金，一部门用来还贷款，一部门用来继续买地，云云循环往复。
李嘉诚丰盛的家底，让他们即即是持有大量土地也毫无压力。更何况，昔时李嘉诚买地的时刻，内地对于这个华人首富照样很给体面的，通过一定的政策倾斜后，这些地的地价对他来说简直是白菜价。
李嘉诚的地产项目跟他本人一样，超长待机，耗得起。
若是根据他们这样的开发节奏，一个项目花几年时间才建一栋楼，或许等到李嘉诚的孙辈们掌权了，这些地都还没开发完。
固然，更大的可能是，在那之前，他们已经把地都卖出去了。50个项目，就算一年卖一个，也足够卖10年了。
到时刻，李嘉诚若是还健在就应该102岁了——和他的地产项目一样长寿。
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