摘要：
昨天我们公布了每周商业大事快评的文章。有同砚就在咱们的民众号后台留言，问，恒大的事怎么看。确实，恒大，这几天被一个撒播的文件推到了风口浪尖。恒大也对此做了紧要回应，称听说的相关文件... 昨天我们公布了每周商业大事快评的文章。
有同砚就在咱们的民众号后台留言，问，恒大的事怎么看。
确实，恒大，这几天被一个撒播的文件推到了风口浪尖。
恒大也对此做了紧要回应，称听说的相关文件和截图是凭空捏造、纯属中伤，对公司造成严重的商誉损害，现在恒大已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
这件事热度很高，传言也许多。
我之以是没有在昨天一周商业大事快评中提，一方面以为这件事的是非对错，既然已经报警，就交给警方好了。
另一方面以为这种关于现金流的话题，作为非财政专业身世的我，也不够专业。
但照样有同砚问我怎么看。
于是，我特意请教了财政专家闫静先生，请她分享下，基于财报这样的公然数据，能否明白房地产行业一些商业逻辑。
闫静先生延续九年任职于惠普、安捷伦等全球500强企业，担任多年资深财政经理，具有厚实的财政管理经验，对财政理论在企业中的现实运作有着透彻的洞察。
闫静先生在认真研读恒大、万科的公然财报数据后，回覆了读者体贴的问题。
下面，我就把闫静先生的回覆分享给你，希望对你有所启发。
1.销售收入、毛利率、净利率
财政是商业的语言。
财报就是许多公司，尤其是上市公司配合的语言。
我们通过财报可以明白一个行业，一家公司底层的商业逻辑。
就好比今天，我们想实验通过财报明白房地产行业，明白恒大。
若何做？
先从一些要害词汇提及。
销售收入。
也叫营业收入或者谋划收入，就是企业通过销售商品或者服务所获得的收入。
毛利率。
毛利率的计算公式是毛利除以销售收入。
而毛利就是收入减去成本的剩余。
净利率。
净利率的计算公式是净利润除以销售收入。
而净利是在毛利基础上再扣除其他种种用度的剩余。
那通过这三个财报要害词，我们可以看出什么？
就以恒大为例。
2019年恒大的销售收入为4775亿元，其中毛利率27.8%，净利率为7.02%。
单看一家公司可能无法知道数据能说明什么。
那我们把这个数据与同是地产行业的万科做个对比。
2019年万科的销售收入为3678亿元，其中毛利率36.3%，净利率为14.99%。
经由对比我们发现，恒大的销售收入凌驾万科很大，然则毛利率和净利率都低于万科。
以是，相对于万科，恒大是低毛利增进。
2.财政用度
领会了销售收入、毛利率、净利率这些观点。
你可能会问，为什么相对于万科，恒大的净利率低那么多呢？
这可能和恒大的财政用度占比高有关。
我们先说，什么是财政用度。
财政用度是指企业为召募生产谋划所需资金而发生的用度。
详细项目有：利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费等。
以是财政用度占比就是财政用度除以整个销售收入的比值。
那么2019年，恒大的财政用度占比是多少呢？
4.8%。
可能你对这个数字没有什么观点，那么把他折算成人民币，也就是恒大在这上面也许花了229亿。（4775*0.048 =229亿）
而对比2019年的万科只有1.6%的数据，也就是58亿（3678*0.016=58亿）。
你就会发现，恒大的财政用度占比确实有点高。
3.有息资产欠债率
那为什么恒大会在财政用度上花这么多钱？
很可能，其中一个缘故原由是恒大的有息欠债比较多。
什么叫有息欠债？
有息欠债就是需要付利息的欠债，好比短期乞贷，长期乞贷，应付债券。
而有息资产欠债率就是有息欠债除以总资产。
那2019年，恒大的有息资产欠债率是多少呢？
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36%。
也就是说，恒大的总资产里有36%的资产是需要付利息的。
那万科呢？
2019年，万科的有息资产欠债率是15%。
以是，这也就注释了，为什么恒大的财政用度要高于万科，由于有息资产欠债率高。
这是恒大财政用度高的一个缘故原由。
4.首付分期
房地产公司有一个主要的融资渠道，就是预收账款。
恒大有息欠债高，可能另有一个缘故原由就是房地产行业接纳的首付分期销售策略，导致预收账款不足。
什么叫首付分期？
好比100万的屋子，3成首付，买房者要付30万。
然则短时间内拿不出这笔钱，那么有些开发商就会和购房者签订个首付分期协议，只需要购房者先付好比10万，后面20万2年内还清即可。
我们刨除坏账的风险，这种首付分期许多开发商都是给购房者免息的。
然则前面提到，开发商的钱是有成本的，也就是有利息的。
这样也就同样会导致财政用度高。
这可能也是恒大财政用度较高的另一个缘故原由。
5.净现金
说完了前面几个基础观点，研究一家公司，财报中另有一个非常主要的观点，那就是，净现金。
什么是净现金？
净现金是存量观点，就是拿现金减去短期乞贷的剩余。
那什么是短期乞贷呢？
短期乞贷是指12个月内要送还的乞贷，固然另有一种情形，若是是长期乞贷，然则现在已经到了最后一年了，那他也到了12个月内，那这也属于短期乞贷。
万科19年的净现金是1508亿。
那19年恒大的净现金是多少呢？
负2221亿元。
是的，你没看错。确实是负的。
但这种负值不意味着恒大资金链就断了，恒大可以通过销售收入的回款，把资金周转起来。
这就是净现金的观点。
通过这几个在财政报表里基本的财政观点，就以恒大为例，我们通过财报能看出什么？
我们明白了，相对于其他地产公司，恒大选择了一个低毛利、高财政用度谋划模式。
由于低毛利，恒大才气获得更高速的生长，更大的扩展。
由于肯付财政用度，恒大才气拿到更多的钱，投入到更多项目中去。
这是恒大选择的谋划方式、商业模式。
这个模式的焦点就是，要一直保持有足够的资金来周转。
6.恒大再次发声
那恒大有足够的资金吗？
继24日晚揭晓严正声明后，9月25日晚中国恒大（3333.HK）再次公布通告，力证公司稳健谋划，销售回款优越。
通告显示：
1、停止2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增进11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增进51.3%。停止2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。
2、自2020年9月3日起，公司推出天下楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。
3、天下在建项目共866个，均在正常开工建设。
4、今年3月31日起，公司最先坚定不移实行‘高增进、控规模、降欠债’的三年生长战略，即实现销售高增进，土地储备规模严格控制，有息欠债力争每年下降人民币1500亿元。
停止2020年9月24日，公司有息欠债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前送还2020年9月25日以后到期乞贷人民币435亿元，各项降欠债成效努力显著。
5、公司建立24年来，共计乞贷20523笔，从未泛起利息晚付、本金逾期送还的情形。
祝福恒大。
最后的话
今天，财政专家闫静先生，通过上市公司的公然财报，剖析了一家公司的底层商业逻辑。
谢谢闫静先生。
希望你能通过这样的方式，用财报这种上市公司配合的语言，去领会剖析你感兴趣的公司。
最后，我想顺便说说我对用杠杆使用资金的明白。
确实，杠杆在市场环境好，稳步增进的时刻能给企业带来很大的助力。
然则，这也会隐藏一种风险，那就是一旦现金流泛起问题，这种杠杆也会加速、放大这个风险。
以是说，商业天下里没有完善的商业模式，若是你经由权衡后，选择了这种高杠杆的商业模式，那么一定要做好风险管控，做好对冲。
否则，最终，很有可能想通过杠杆放大收益、加速增进，最后却落得个被杠杆加速消亡。
切记，切记，切记。
与你共勉。
我是无名渔夫（微信/QQ:181628402）轩鼎创业旗下讲师，全职网赚创业11年，知名实战派互联网项目培训者，为草根提供网上赚钱项目交流技术方法及最新互联网项目分享！欢迎在评论区留言，也可加我微信QQ交流分享！更多干货可访问创业课堂https://www.chuangyeketang.com
