摘要：
若是说今年3月，万科的养猪事业已经顺遂启动了的话，那么现在可能已有猪出栏了。养猪的生意就是这么着实，200多天的时间，就能见到成效，也难怪会有媒体提问万科董事会主席郁亮，“进入养猪... 
若是说今年3月，万科的养猪事业已经顺遂启动了的话，那么现在可能已有猪出栏了。养猪的生意就是这么着实，200多天的时间，就能见到成效，也难怪会有媒体提问万科董事会主席郁亮，“进入养猪行业，是不是由于‘猪肥房瘦’？”
相比起来，长租公寓作为万科坚持了近15年的营业，始终倘佯在“养不肥”的问题上。克日，万科泊寓还由于团体土地租赁项目延期交付被质疑模式受到挑战。以是，为什么万科花了这么多心血、人力和资源的长租公寓，却“养不肥”呢？
早在2017年，大量房企挤入长租公寓市场之际，就有行业看法以为，房企的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。一语成谶，后续房企的陆续退场，也是由于无法再接受长租公寓扩张带来的连续亏损。
一方面，与长租公寓降生的时机有关。随着房地产行业的白银时代特征日趋显著，高歌猛进的时代正在远去，行业生长的决议性因素，从土地盈利到金融盈利，现在到了治理盈利时代。存量时代，不少房企将长租公寓视为能够在中历久实现资源回炉的“利器”，然则没想到的是，在打造产物的历程中一些意外的成本超出了原本的投资测算，例如消防尺度的不确定影响了相关器械的采购等，自然导致了投资回报周期的拉长。
另一方面，即便是作为房企系头部品牌的万科泊寓，也没有脱节依赖租金差的盈利模式。以最终被叫停的万科万村设计为例，那时有租客质疑万村设计利用旧改涨租，但随即万科就宣布，革新后的房租涨幅以及给城中村村民开出的房租涨幅是一致的。也就是说，万科仍以租金差获取收益，一旦限制租金涨幅后收益率也将大幅下降。
此外，据看法地产网报道，在2014年宣布转型后，2015-2017年，万科主营营业中来自房地产结算收入占比达在96%-97%之间，至2018年上半年降至95%。但从年复合增长率看，房地产结算收入约为10.68%，物业治理收入到达55%；其它营业则仅为7.9%，显示新营业整体创收能力仍较弱。而长租公寓又是新营业中的一个小分支，以是在万科的整体营收数据中占比大致是“九牛一毛”。
而这就是万科泊寓一直未能如期望“长肥”的主要原因之一，“油水少”。当一个新项目需要在规模上迅速膨胀，然则却不能通过合适的盈利模式吸收足够的“油水”，实现自力生长，那么它就很难做大。固然，这个问题不仅仅存在于万科，房企系甚至是整个行业现在能脱节这个生长桎梏的品牌照样凤毛麟角。
暂时抛开“油水少”这一点长租公寓自身不足不谈，万科对长租公寓“喂粮”照样十分上心的。无论是资源粮照样物业粮，固然，这也是万科及其他房产系长租公寓的主力优势之一。问题是，体贴则乱，资源无疑都是优质的，若何实现最佳资源配置才是最要害的。一旦失足，就造成了“喂错粮”，最终只能以“断舍离”收场。
在资源粮方面，万科对长租公寓营业丝毫不小气。2018年8月，万科分期刊行了80亿元住房租赁专项公司债券。要知道，彼时并没有房企曾刊行过云云大额的债券以支持长租公寓营业的生长。这也看得出，万科在以全力推进长租公寓营业的生长。
在物业粮方面，万科的大要偏向是对的，但其中出了一些破绽。好比，被叫停的万村设计和传出租率并不理想的全矜持项目翡翠书院。
在入局城中村革新之前的万科，看重的是深圳60%的人口住在1044个城中村中，租赁住房约占总租赁住房的70%。3个数字就点明城中村市场的体量之大，以是万科的“梦想革新家”，原万科南方区域事业团体首席执行官张纪文推出了万村设计，一心想要为无数深漂点燃万村的灯火。
可是万村启动规模扩张后，各路资源也敏捷进入城中村，革新所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈，并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公然信中。只管万科很快做出了回应，并抛出一组相对数据，证实革新前后的单间租金价钱处于一致区间。然则这项设计终究是被万科以“收敛”的行动收了场，并放弃了部门已签约但尚未内部革新的“农民房”房源。据《地产杂志》报道，一些业内人士剖析，万科为此要支付高达1.2亿元的违约金。
不仅仅云云，前不久也有新闻传出万科矜持租赁项目翡翠书院的出租率和回报率并不理想。不外，对此万科没有做出回应，以是新闻真假性有待考证。可是，不容忽视的一点是，万科在给长租公寓“喂粮”的历程中泛起了一点误差，就造成了不小的损失。以是万科在面临当下正在全力做的团体土地长租公寓项目，也要郑重而行，吸收万村设计的教训。
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不外，只管万科在“喂养”长租公寓的门路上，出了些差池，然则履历了15年的发展，万科泊寓虽然没被“养肥”，然则也不消瘦。
据万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华克日示意，住手现在万科累计已开业泊寓13万间，在租客户超15万，累计服务40万客户。详细到谋划数字的显示，泊寓上半年营收10.5亿元，整体出租率94%，续租率55%。凭据克而瑞公布的《2020上半年房企长租公寓规模排行榜》显示，万科泊寓以治理规模185000+间的规模名列榜首，仍然保持领先优势。
而且作为房企选手，万科们拥有成熟的开发链条，对硬件的革新与投入拥有先天的优势。相比之下，基金身世的运营商则会思量中历久的收益，使之在开发运营历程中加倍注重品质，在中历久的治理、服务上有优势。
在一些资源机构看来，房企系长租公寓最大的优势是母公司的资源实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决议了房企可以接受相对低的回报，在房源上有很强的竞价优势。
只不外，房企的优势使用不当，也有可能转变为劣势。以产物品质为例，一些创业系品牌会在思量雅观和实用性的同时，紧抠预算；然则房企系会根据之前对衡宇产物精装修的尺度举行计划，其成本比其他派系的公寓品牌会凌驾不少，投资回报率自然会受到影响。而若何让这些优势顺遂发挥作用，将会成为长租公寓“养不肥”的破局要害。
回归本质，长租公寓是一桩“细水长流”的生意。在漫长的周期中，五大派系的品牌就像是蚂蚁迁居一样，完成了行业从0到1的建设历程。固然，少不了那些趁着行业狂飙之际，只体贴盈亏，甚至不在乎对错与道德的玩家。然则能够在市场上留到最后的一定是那些能够打造让人赞美的高品质租赁住房产物的企业。以是，房企系作为承载着行业诸多美妙期盼的派系之一，或许应该有更为深度的思索。
1#
移交物业，把不多的食物放进“小盘子”
若是将长租公寓的营收数字放在上市房企母体的财务报告中来看，微不足道。然则对于这些房企旗下的物业治理公司而言，就像是将原本不多的食物从大锅放入了“小盘子”，更为可观。一些业内人士示意，由于住宅矜持比例崎岖被作为开发商拍卖土地的竞价条件之后，这些房企手中矜持的房源越来越多。自有的物业公司就成了承接这些房源的最佳选择。将长租公寓营业移交物业，一方面能够减轻上市房企在业绩会上的压力，另一方面也能让长租公寓的生长速度放慢，稳步前行。近年来这样做的房企并不少，朗诗将朗诗寓剥离了上市主体，碧桂园将长租公寓营业单独划分至碧桂园文商旅团体内。
2#
优化商业模式，主攻差别品类的住宿产物
不仅仅是房企系品牌，对于五大派系而言，商业模式都是亟需优化的要害。单纯的依赖租金差，那么即便是家大业大如万科，也无法逆转万村设计以暂时住手的行动了结。这一点，实在已经有些品牌找出了一些新的玩法，如主攻差别品类的住宿产物，助力改变单一的盈利模式。好比通过打造大型租赁社区，长租公寓企业可以从中获取社区历久运营的营收、公共空间的运营营收以及承载流动所带来的异业互助收入等等。
3#
分食政策性租赁住房的蛋糕
政策性租赁住房是近年来国家在住房租赁生长的重点，以是房企在差别城市结构长租公寓营业时，应充实掌握当地政策导向，依所在城市住房租赁市场生长特色天真制订计谋。顺应当地政策导向既可享受政策倾斜盈利，也说明当地对某类产物的需求较兴旺，可以实现分食政策性租赁住房蛋糕的目的。如杭州支持人才专项租赁住房(人才公寓)的建设，北京支持租赁型职工团体宿舍(蓝领公寓)的建设，深圳支持城中村存量衡宇开展规模化租赁营业等。不仅是万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓及旭辉领寓等均较早结构政企资源，睁开公租房、人才公寓的互助，互助落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。
4#
挺过“小年”的难关
受到疫情的影响，这一年对于许多行业而言都是“小年”，都需要郑重前行，作为与民生联系最为亲切的长租公寓更是云云。
只管接连有长租公寓品牌倒下或者跑路，但长租公寓自己很难说有“原罪”。有统计显示，中国的住房租赁市场是一个服务跨越2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。面临这样一片蓝海，资源的进入是早晚的事情，而随着租客尤其是年轻租客对于栖身条件的提升，长租公寓的个性化装修也契合了新的市场诉求。然则，解决了市场的真实痛点，并不意味着它就一定能够康健生长。众声喧嚣，最后留下来的才是真正的王者。身处行业中的企业需要做的是沉下心，坚持为消费者提供康健的产物和服务，这才是基本中的基本。对于房企系长租公寓来说，未来势必会属于资源雄厚、模式清晰、抗风险性强的少数头部企业。
万科内部有一句话叫“当好农民种好地。做农民实在是不需要展望天气的，一定要把自己的种地能力提高。”就像长租公寓的现状，会有人整天忙着展望天气，但也有人认认真真提升种地能力，保持一份启程之初的正心，带着品牌走上正道，制止病态生长，以优质的运营服务和产物质量换取资源市场和消费者市场的信任。而这，也许就是万科泊寓们的路，更是无数的长租公寓企业所要配合坚持的准确门路。
